В практиката си, често съм се срещала с хора, които не разбират смисъла за подписването на приемо – предавателни протоколи при сключването на сделка за недвижим имот. Тези протоколи се наложиха при работата с посредник при сделките с наемни отношения, но все още много клиенти и колеги пропускат подписването на такъв при сделки по покупко – продажба на недвижим имот. Къде и по какъв начин намира своето място този документ и как би следвало да бъде оформен?
Приемо – предавателният протокол е документ, чрез който се описва текущото състояние на един недвижим имот и на движимите вещи в него към датата на предаване на владение или ползване. Тази дата може да се различава от датата на плащане, с което важността на този протокол нараства.
ПРОТОКОЛ ПРИ СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ
Нека първо разгледаме какво представлява самото наемно отношение:
Според ЗЗД , Чл. 228. „С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят – да му плати определена цена“
Ако нещо се използва временно, то би следвало да се върне.
Чл. 233. „Наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.
Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетата вещ.“
В договорите за наем често се описва подробно самият имот, но не и неговото състояние при сключването на договора, нито подробно неговото обзавеждане, оборудване и изправността на всичко в имота. След като наемодателят носи отговорност по закон да предаде вещта в състояние, което позволява нейното обичайно ползване, а наемателят би следвало да пази състоянието на вещта, такова, че след предаването възможността за обичайното й ползване да не е нарушена, то се появява необходимостта от документ, който ясно и точно да описва какво предава едната страна и какво приема другата.
Често в практиката тези протоколи показват единствено наличности по категории вещи, но рядко описват вид, модел и състояние. Примерно: „в хола има телевизор“. Чудесно, но няма причина хазяинът да се изненада, ако 42-инчовата плазма е заменена с малко телевизорче на 15 години, което, обаче работи и категорично наемодателят ще получи обратно вещ от същия вид, която функционира и позволява обичайната употреба.
Съгласно законът, Наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство. В тази връзка протоколът би се явявал доказателство за знанието за определени недостатъци в имота, които наемателят е приел при приемането му. Смисълът е ясен, но не бива да забравяме, че промените, освен в посока на погиване или повреда на вещта, могат да са и в посока нейното подобрение. Тук интересното е, че законът не разглежда случай, в който наемателят самоинициативно е предприел действия за осъществяване на подобрения в имота, нито има законова забрана това да се случва. Ако страните не са създали ограничения за това в договора си за наем, то наемателят ще има правото да предяви претенции за извършените от него подобрения, но ще трябва да докаже, че осъществените от него действия са довели до повишаване стойността на вещта. В същия смисъл ще може и наемодателят да пожелае възстановяване на вещта до предишното й състояние, което може да се случи, отново при наличието на протокол, в който това състояние е описано.
ПРИЕМО – ПРЕДАВАТЕЛЕН ПРОТОКОЛ ПРИ СКЛЮЧВАНЕ НА СДЕЛКА ЗА ПОКУПКО – ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
Покупко – продажбата за страните често приключва с подписването на нотариалния акт, когато в него е упоменато, че владението се предава в същия ден. Много от продавачите просто подават ключовете за имота и считат сделката за приключена. Защо това е крайно погрешно?
Според чл. 193 от ЗЗД „Продавачът отговаря, ако продадената вещ има недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление.
Продавачът не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача при продажбата….“
Чл. 197 гласи „Исковете на купувача по чл. 195 се погасяват с изтичане на една година при продажбата на недвижими имоти и на шест месеца при продажбите на движими вещи. Ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка, срокът е тригодишен. Срокът може да бъде продължен или съкратен със съгласие на страните.
Срокът тече от предаването на вещта.“
Реално, това че сте подписали при нотариус, че владението ще се предаде в деня на нотариалната сделка, реално не представлява самото предаване, още по – малко гарантира на купувача, че когато отключи новия си дом, ще открие в него всички движими вещи, които са били описани в договора за покупко – продажба. Нищо не пречи и на купувача да атакува продавача за липси от предварително договореното, когато не се е подписал протокол. Погрешно се смята, че имотът, ако е необзаведен, протоколът отпада. Обзавеждането е само допълнителна точка в приемо- предавателния протокол.
В приемо – предавателните протоколи, освен състоянието на имота и вещите в него, независимо дали става дума за покупка или наем, се описват и показаният на измервателните уреди в имота, които отчитат консумацията на ел. енергия, вода, газ и др. в имота до датата на фактическото предаване на владението и това са стойностите, от които започват задълженията на купувача, респективно на наемателя.
